元宇宙平台、开发团队与投资者的关系
元宇宙平台是创建元宇宙虚拟空间的主体，其背后大部分是主体公司的形式。虽然以太坊等公共链上开发了土地、房屋等虚拟房地产，但具体数据可以存储在元宇宙平台（公司）的服务器中，平台负责维护这些链上的数据。虽然土地所有权属于买方，但从技术角度来看，土地上建造的房屋、材料购买等商品交易活动需要平台提供的服务支持。如果平台停止运营或提供服务，土地价值将直线下降，土地与平台之间的关系是不可分割的。从这种关系来看，在目前各元宇宙虚拟世界尚未开放的情况下，元宇宙平台更像是虚拟房地产的辅助经理，类似于物业管理的角色，与虚拟房地产持有人形成隐藏的消费服务合同。有很多疑问，例如，有些人认为购买虚拟土地只是在虚拟空间中获得许可证，实际上是在购买平台运营中提供的服务。一旦投资平台运营中出现问题，投资就是打开水漂。
开发团队是负责元宇宙基础技术、智能合同、经济模型和虚拟角色的研发和设计的人员和团队。在元宇宙的早期发展阶段，开发团队在代码和智能合同的调整、社区培育等方面发挥着非常重要的作用。开发团队通常在国库中持有大量的元宇宙土地，以鼓励开发和缓慢出售新土地来支持土地资产的价值。在这种模式下，开发团队也扮演着幕后玩家的角色，其不当行为可能会侵犯普通玩家的利益。因此，有必要限制开发人员，如将开发人员纳入治理组织参与投票、财务审计和国库信息披露等监督。
如何选择虚拟房地产投资？虚拟房地产的保值增值离不开以下因素：
(一)稀缺性
元宇宙中的土地数量有限，如Decentraland元宇宙只有9万块土地，平台承诺短期内不会随意增加土地数量。经济稀缺的存在有助于保持土地的价值。
(二)内容的价值
平台的品牌效应和内容场景，如独特的游戏玩法、高质量和有前途的合作伙伴关系，培养了不同的社区和玩家群体。The Sandbox和Decentraland这两个平台在模式设计、合作伙伴生态、基础设施建设和管理服务方面更加深入，获得了更多用户对其内容价值的认可，具有较高的用户粘性。这就是为什么The Sandbox 地块数量仅占元宇宙所有土地的62%，但 2021年全年The Sandbox土地销售至少占总销售额的比例73.5%的原因；
（三）共识
元宇宙Decentraland和The Sandbox发行治理代币MANA和SAND共同维护社区治理，由用户投票决策和管理。未来，随着元宇宙的规模和场景的逐步改善，良好的社区治理共识不仅可以促进代币价格的上涨，还可以促进房地产的保存和增值。
三、虚拟房地产投机的法律风险和合规路径
虚拟房地产最初旨在为用户提供定制的工作和生活体验。就其作为商品的价值而言，虚拟房地产目前的价格和价值偏差较大，投机和投机很受欢迎，特别是通过二级市场提高价格鼓花，寻找投资者接管。虚拟房地产的过度投机和金融的趋势将产生许多法律风险。
(一)金融监管风险
元宇宙发行的治理代币，NFT可能涉及ICO融资活动很可能被认为是美国法律上的证券，然后是美国证券交易委员会（SEC）监管。如果元宇宙平台发行的治理代币符合金钱投资、共同事业、收入预期和第三方努力四个要求，则构成豪威测试中的投资合同标准，可视为证券。同时，一些NFT如可分割的虚拟房地产代币NFT同质化属性也有成为证券的可能。
(二)刑事风险
区块链金融领域的洗钱方式和手段来自集中交易所和分散金融（DeFi）逐渐蔓延到NFT在元宇宙领域，洗钱犯罪的手段更加隐蔽和复杂。行为人用赃款购买土地后，将其转换为虚拟货币或其他类型NFT，它可以有效地避免当前主流的反洗钱法律框架和执法手段。此外，为虚拟房地产制作软件工具NFT抢购还可能涉及非法经营罪、提供侵入计算机信息系统工具罪等刑事风险。
(三)民事风险
一旦元宇宙平台管理不善或出现新的颠覆者，虚拟房地产将不再完全稀缺，房地产贬值将给投资者带来财产损失。虚拟房地产持有人能向元宇宙平台索赔损失吗？此外，虚拟房地产上的房屋建设、租赁和交易流通也需要法律规则的改进来填补空白。如果元宇宙平台因管理不善泄露用户数据信息，违反知情同意和最小必要性的原则收集和使用玩家信息，则涉及数据安全和个人隐私信息侵权等民事风险，严重者将导致行政和刑事处罚。
在这方面，元宇宙虚拟房地产需要引入多元化的合规治理。首先，虚拟房地产也适用于实体经济中住房投机、去金融化和去杠杆化的基本原则。虚拟房地产应更加注重用户体验，丰富相关基础设施和相关合作伙伴的品牌生态；其次，做好用户识别（KYC）反洗钱审查包括用户钱包账户和房地产NFT合规审查资金和加密货币旅行流程，将元宇宙平台视为虚拟资产服务提供商（VASP）纳入反洗钱监管框架；此外，加强对虚拟空间分散合规技术的探索。通过模块化和合同链接法律和审计等第三方服务，构建元宇宙的分散合规体系。Astra Protocol通过构建去中心化法律网络 (DLN)，元宇宙用户可以通过认证获得不可转让的 NFT，可参与需要许可的元宇宙活动，包括买卖虚拟房地产等。
作者：刘磊律师，法学硕士，北京盈科（上海）律师事务所数字经济与金融技术法律服务团队负责人。盈科总部十大未来之星；盈科（上海）新十年·十青年代表等荣誉称号。
作者：中央财经大学金融法学博士生张夏明，北京盈科（上海）律师事务所律师团队研究员刘磊。曾在互联网科技机构研究所工作。长期以来，我一直专注于金融技术、区块链金融和数字货币，出版了《数字金融》一书，并参与了许多行业相关书籍和研究报告的撰写。
