销售持续复苏,二手房领先一手。2023年一季度,全国商品房销售金额同比增长4.1%,较前两个月同比转正;销售面积同比下降1.8%,降幅收窄1.8个百分点。3月单月,销售金额同比增长6.3%,销售面积同比下降3.5%。高频数据显示,销售仍处于复苏通道,截至4月17日,我们跟踪的42个样本城市新房签约数量同比增长25.2%,14个样本城市二手房签约数量同比增长77.0%,增速较3月份分别降低了2.9个百分点和13.0个百分点。从企业数据来看,2023年一季度,样本房企销售额同比增长19.6%;那些积极拿地的企业(我们定义为2022年拿地销售额比超过25%的企业)一季度销售额同比增长60.9%,而不积极拿地的企业同比下降15.1%。整个行业仍在分化中复苏。
供给充足的情况下,预计投资和新开工将逐季增长。2023年一季度,全国房地产开发投资同比下降5.8%,降幅扩大0.1个百分点;新开工面积同比下降19.2%,降幅扩大了9.8个百分点。3月单月,全国房地产开发投资同比下降7.2%,降幅扩大1.5个百分点;新开工面积同比下降29.0%,降幅扩大了19.6个百分点。由于信用问题的存在,许多企业不得不控制建筑安装的进度,即降低难以销售的资源的开工程度,以确保有足够的资金保证信用无虞。因此,我们认为新开工的下降并不是供给不足的前兆,而是对区域供给过剩的被动反应(即使开工了也很难销售掉),绝大多数企业可开工资源的规模仍然很大。展望未来,我们认为随着信用融资环境慢慢好转,销售速度将保持相对良好,企业的新开工和投资可能逐季增长。核心城市土地市场的修复是投资和新开工修复的前瞻指标。
非经营性开发阻力大幅下降,保交付政策取得明显效果,竣工面积预计持续超出预期。一至三月全国竣工面积同比增长14.7%,3月单月同比增长32.0%,较一至二月累计增速8.0%显著提高。一方面,我们认为在专项借款等工具的支持下,物业交付问题确实能够得到有效解决。一些企业达成债务重组协议,进一步加强了行业加速交付的势头。另一方面,一些非经营性开发阻力减少(例如大型运动会导致的停工周期缩短,规划修改案例减少等),也明显缓解了建设工期延长的现状。我们认为,2023年的竣工面积将持续超过市场预期。
政策和复苏呈负相关,复苏是政策持续微调的结果。3月份,在全国70个大中城市中,有64个城市的新建商品住宅价格环比上涨,18个城市同比上涨,有3个城市连续3个月新房价格同环比均保持下降。我们认为,政策的力度和频率与经济复苏呈现高度负相关。复苏的势头越明显,政策宽松的力度越小,反之亦然。随着政策对市场高频数据高度关注,我们预计二季度开始,政策托底的力度有望下降。但随着销售速度逐渐下降,我们预计下半年政策宽松的力度可能会增加。尽管政策和基本面之间存在着跷跷板的关系,但我们认为2023年的这种跷跷板变得更加微妙,即政策更加精准地应对基本面的变化,而基本面也更敏感地反馈政策的变化。当然,当前大多数城市的政策空间仍然很大。
风险因素:行业销售复苏不及预期的风险;部分开发企业可售货值不足、业绩不达预期的风险;开发企业的信用风险。
微妙的跷跷板并不意味着政策转向,复苏仍然是房地产行业的主导趋势,我们看好拥有积极拿地策略、融资渠道畅通和优质存量资源的房企。我们也看好信用无虞、具有广阔拓展空间的大型物业管理企业,以及房地产服务平台。
资料来源:Unknown